О нас Наши партнеры Отдел по недвижимости Новости Третейский суд Услуги Статьи и публикации Публикации о торгах Мероприятия Комиссия по правовой помощи и рассмотрению обращений иностранных граждан Контактная информация
   
Проверка членов IBIL

Поиск осуществляется по полям Ф.И.О + Дню Рождения или по ID.
Ф.И.О нужно вводить на английском языке.

Фамилия:
Имя:
Отчество:
Д.Р.: Д   М   Г
или ID:

 
 Запомнить данные авторизации на этом компьютере



Аренда офисных и торговых помещений. Некоторые рекомендации.

Делягин И.В.
Партнёр проекта www.peredsudom.ru
+ 7 (495) 500-85-28
ilya-delyagin@yandex.ru



В Москве наблюдается повышенный спрос на коммерческую недвижимость, растет спрос и в других городах России. Предприниматели расширяют свое дело, начинают новое, или просто нуждаются в других помещениях в связи с переездом. Обыкновением рынка стало заключение договора еще на этапе строительства недвижимости. Заключение таких сделок продиктовано недостаточным предложением офисной и торговой недвижимости под аренду на рынке и давлением арендодателей, которые заинтересованы в оптимизации своего финансового планирования. Заключая договор в период, когда стройка еще не завершена, арендодатель добивается внесения арендной платы авансом, что в конечном итоге позволяет ему ускорить оборачиваемость средств, уменьшить срок окупаемости вложений в объект недвижимости. Во многих случаях арендаторы оказываются практически лишены выбора и идут на заключение договора, когда здание еще не построено. Причем в такой ситуации оказывается и малый бизнес, который нуждается всего-то в небольших офисных помещениях, и средний, например, многие т.н. «якорные арендаторы» в торговых центрах резервируют площади для себя еще во время строительства.

Необходимо указать на актуальность данного вопроса и важность заключения юридически грамотного договора. Первое обусловлено тем, что данная практика получила распространение, второе, тем что от договор аренды является одним из самых важных для хозяйственной деятельности многих юридических лиц и предпринимателей. В случае, если договор будет заключен с серьезными недостатками, то это составит серьезную проблему. Меньше всего пострадают арендаторы офисных помещений, они, как правило, менее привязаны к месту и могут себе позволить переезд относительно безболезненно. Хуже всего придется арендаторам торговых помещений, для большинства из них аренда конкретного помещения синонимична данному бизнесу и потеря площадей в их случае повлечет закрытие этого бизнеса (магазина, кафе, боулинга). Кстати, последнее осознается также и арендодателями, что дает им повод для оказания дополнительного давления, если договор это позволяет.

Стороны, пока объект недвижимости и права на него не зарегистрированы в установленном законом порядке (обыкновенно, как минимум, до окончания строительства), вынуждены прибегать к заключению предварительного договора. Предварительному договору аренды нежилого помещения должно быть уделено дополнительное внимание, во-первых, из-за его важности для арендатора, во-вторых, поскольку правовое регулирование договора данного типа отличается некоторой сложностью. Закон не знает такого отдельного вида договора, как договор аренды нежилого помещения, поэтому названный договор регулируется преимущественно общими нормами о договоре аренды, что требует дополнительной работы при составлении проекта. В силу определенной недостаточности правового регулирования нельзя пренебречь подробной регламентацией отношений сторон в тексте договора. Другим фактором, понуждающим внимательно относиться к подготовке проекта или замечаний на проект, является схема исполнения предварительного договора. Данная конструкция неудобна тем, что существует ничем не заполненный разрыв между представлением со стороны арендатора (выплатой аванса, неких сумм в обеспечение заключения в последующем основного договора, пр.) и представлением со стороны арендодателя (окончательным подтверждением статуса арендатора и его прав на недвижимость, подписанием арендодателем основного договора). Такая схема исполнения создает дополнительные риски для арендатора, которые особенно высоки, поскольку арендаторы зачастую стремятся начать отделку помещений еще до заключения основного договора. В такой ситуации появляется множество вопросов, и достаточное количество из них мы будем вынуждены оставить за пределами рассмотрения в данной статье, отчасти потому, что ограничены объемом статьи, отчасти из-за невозможности адекватного переложения вопросов специальной компетенции в популярную форму, отчасти из-за того, что разрешение всех таких вопросов означает фактически написание договора как такового, к чему статья не может быть сведена.

Рекомендация:

* предварительный договор аренды должен включать условия, гарантирующие возврат арендатору сумм, уплаченных в счет заключения в будущем договора аренды;
* договор должен исчерпывающим образом регламентировать отношения сторон.


В предмете договора аренды нежилого помещения необходимо указать, какое помещение передается в аренду. К данному положению закон предъявляет особенные требования, поскольку помещение как таковое является индивидуально-определенным объектом и ему не существует абсолютно эквивалентной замены, в отличие от, например, литра бензина какой-либо марки, его без каких-либо сложностей можно заменить другой литр бензина такой же марки. В силу индивидуальной определенности помещения договор должен содержать указание, какое конкретно помещение передается в аренду. Неблагоприятные последствия для сторон, определенные законом, очень чувствительны, договор, не содержащий такого указания, будет признан незаключенным, т.е. арендодатель будет свободен от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Составить условие договора, которое бы отвечало требованиям закона, несложно, достаточно взять оформленный надлежащим образом архитектурный план и выделить на нем помещение. Необходимо проследить, чтобы такой план содержал привязку по осям, иначе будет невозможно определить, какое же помещение имелось ввиду при составлении договора и последуют указанные неблагоприятные последствия.

Рекомендация:

* в качестве неотъемлемой части к договору необходимо приложить архитектурный план, на котором должно быть выделено передаваемое в аренду помещение;
* архитектурный план должен содержать привязку по осям.


Перед заключением договора необходимо установить статус и полномочия лиц, представляющих арендодателя. Данный вопрос является совершенно нелишним, поскольку сохраняется высокая вероятность наступления неблагоприятных последствий для арендатора при заключении сделки неуполномоченным лицом. Круг возможностей здесь достаточно широк, арендодатель м.б. признан не заключившим предварительный договор (если, допустим, сделка была заключена неуполномоченным лицом, например, истек срок доверенности или доверенность не предоставляла полномочий на заключение такого договора). Фактически это будет означать, что арендодатель не обязан заключать основной договор и не обязан передавать помещение арендатору. В других случаях договор может быть признан недействительным, т.е. арендатор, скорее всего, лишится помещения (в случае заключения крупной сделки, которая не получила одобрения в установленном законом порядке). Вероятность подобных ситуаций не так низка, как это могло бы показаться.

Рекомендация:

* необходимо установить правовой статус арендатора и полномочия лица, его представляющего (истребовать надлежащим образом заверенные копии свидетельства о государственной регистрации юр.лица, устава, учредительного договора, если контрагент общество с ограниченной ответственностью, протокола, содержащего решение о назначении генерального директора, выписку из ЕГРЮЛ и т.д.).


Как показывает практика, неожиданные сложности для стороны бывают порождены из-за того, что при заключении договора арендатор не знакомился достаточно внимательным образом с приложениями к договору. Необходимо понимать, что составление договора в виде отдельного тела документа и приложений к нему является просто приемом юридической техники и статус приложений, являющихся неотъемлемой частью договора, никак не ниже условий, изложенных в теле договора. Последнее означает, что важные условия могут быть включены в приложения, к которые обыкновенно менее внимательно вычитываются, что и может оказаться потом причиной неприятных споров.

Рекомендация:

* вычитывать в равной степени внимательно договор и приложения к нему.


Продолжением порока невнимательного отношения к документации является недопонимание важности правильного оформления всех актов, относящихся к исполнению договора. Наиболее распространенной ошибкой арендатора является утверждение акта, который не содержит перечня недостатков передаваемого помещения. Судебная практика формируется таким образом, что утверждение арендатором акта, не содержащего описания дефектов помещения, влечет для него обязанность устранить за свой счет такие дефекты.

Рекомендация:

* акт приема-передачи помещения, утверждаемый сторонами по заключению основного договора, должен содержать исчерпывающее описание всех недостатков передаваемого помещения.


Проблемы, которые появляются у лица, намеревающегося заключить предварительный договор аренды нежилого помещения, конечно же, не сводятся к указанным выше. Кроме того, они заслуживают более пристального внимания и обсуждения, но которое бы уже происходило в рамках специальной компетенции. Однако, допустимые объемы статьи не позволяют составить руководство, которое хотя бы претендовало на универсальность, доступность изложения не дает возможности углубиться в рассмотрение специальных вопросов. Лучшим средством предотвратить возможные проблемы является тщательная проработка договора в каждом отдельном случае

 материал взят с сайта www.vurclub.ru



Отзывы
$500 per day
If you have a desire to learn how to earn from $ 500 per day and work only for yourself, then write to us at email: admin@makemoneyonline.universalxyzdom.xyz
25-06-2017, 13:33:47 | Gast
UNNMxownlTCsEYBtmUB
cheap cialis sale online %O new jersey car insurance fdhnwk propecia 03139 [
19-05-2013, 18:31:07 | Gast
emZpnCXpuauzMqSYSa
car insurance quote ardfup order prednisone online 058634 [url=http://www.findcheapinsurproviders.com/]ch
19-05-2013, 18:31:05 | Gast
rIubTdWcGkfqJe
buy cialis online 92528 cheap california auto insurance =]]] cialis 9
18-05-2013, 07:20:31 | Gast
uQsLBNTS
levitra %-)) car insurance quotes 715 cheap cialis 7031 [url=http://
10-05-2013, 16:50:28 | Gast
ppTJVpvwJ
levitra webster university film series 288 cheap car insurance dnib [url=http://www.carinsurproviders.com/]auto
24-04-2013, 14:02:12 | Gast
SVcqJkbTIicWZX
cheap cialis sale online 356 car insurance quotes %[ [url=http://www.paulkeeslerbooks.com/]car insurance quote
17-04-2013, 20:57:28 | Gast
xXiXbeoDisYax
cheap auto insurance quotes DD cialis online 599 [url=http://www.bestautoinsur.net/]free auto insurance quotes[/url
09-04-2013, 06:28:07 | Gast
ZsQTGRUXBmfyAOs
online auto insurance %-PPP sildenafil citrate 100mg 0371 [url=http://www.insurcomparisonservice.com/
26-03-2013, 23:18:44 | Gast
akEKZUkvj
cheapest car insurance txu buy prednisone online 324 [url=http://www.buckbumbly.com/]get car insuranc
19-03-2013, 01:43:16 | Gast



Контактная информация © International Board of Independent Lawyers
© Международная Ассоциация Независимых Юристов
WWW.AVAR.RU  - Юридические услуги
Документ
HELP.ru - Регистрация ООО в Москве