О нас Наши партнеры Отдел по недвижимости Новости Третейский суд Услуги Статьи и публикации Публикации о торгах Мероприятия Комиссия по правовой помощи и рассмотрению обращений иностранных граждан Контактная информация
   
Проверка членов IBIL

Поиск осуществляется по полям Ф.И.О + Дню Рождения или по ID.
Ф.И.О нужно вводить на английском языке.

Фамилия:
Имя:
Отчество:
Д.Р.: Д   М   Г
или ID:

 
 Запомнить данные авторизации на этом компьютере



«Безболезненное» расторжение договора

Леонид Бирюков
birukov@medaglia.ru


«Безболезненное» расторжение договора подразумевает для сторон договора наименьшие потери при наступлении правовых последствий такого расторжения или сведение этих потерь к нулю.

Вообще, существуют два варианта расторжения договора. Первый, «добровольный», или «по обоюдному согласию», означает расторжение договора по соглашению сторон. Гражданское законодательство допускает такую возможность расторжения, используемую на практике достаточно широко. Однако, в целях обеспечения правовой безопасности сторон и принципа равноправия, законодатель установил ряд исключений. Эти исключения должны быть прямо предусмотрены законом, или же оговорены сторонами изначально, непосредственно в тексте договора, либо в соответствующем приложении к нему.
Второй путь, расторжение по требованию одной из сторон, регламентирован гражданским законодательством гораздо жестче, и допускается лишь при существенном нарушении договора другой стороной, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами или договором. Но и в том, и в другом случае договор может быть расторгнут только на основании решения суда.
Что же считать «существенным нарушением» условий договора? Существенным считается нарушение, допущенное одной из сторон, которое повлекло для другой стороны такой ущерб, что потерпевшая сторона в значительной мере лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
Юридические последствия расторжения договора установлены ст. 453 ГК РФ и, в целом, состоят в том, что при расторжении взаимные обязательства сторон прекращаются. В свою очередь, обязательства считаются прекращенными с момента достижения сторонами соглашения о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения сторон или, соответственно, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. При этом момент расторжения договора, конечно, уже не может быть установлен соглашением сторон.
В том случае, если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение одной из сторон, другая сторона, иначе говоря, потерпевшая сторона вправе потребовать возмещения убытков, причиненных таким расторжением договора. Следует иметь в виду, что убытки, возмещения которых требует потерпевшая сторона, весьма емкое понятие, предоставляющее большое пространство для того или иного юридического маневра. Наиболее распространенные убытки, взыскиваемые при одностороннем расторжении – так называемая «упущенная выгода», толкование смысла которой может быть довольно свободным. Также необходимо помнить о том, что это правило применяется всегда, вне зависимости от того, было оно зафиксировано в положениях договора или нет.
Также стороны вправе потребовать возврата исполненного ими по договору до его расторжения в двух случаях, прямо предусмотренными нормами ГК РФ. Так, в соответствии с п. 2 ст. 416 ГК при невозможности исполнения должником обязательства, вызванной виновными действиями кредитора, должник вправе требовать возвращения исполненного по обязательству. Пунктом 3 ст. 451 ГК устанавливается, что при расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, суд, по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением договора.
В соответствии со ст. ст. 450, 541 ГК договор может быть расторгнут при одностороннем отказе от исполнения договора полностью, или частично.
Таким образом, сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора, не только при судебном разрешении спора, но и при одностороннем отказе от исполнения договора полностью, или частично, а также при расторжении договора по соглашению сторон.
Поскольку при заключении договора стороны, как правило, заинтересованы в стабильном сотрудничестве, и самим фактом подписания оформляют уже достигнутые, согласованные и выверенные договоренности, вопросам расторжения договора и их правовым последствиям уделяется недостаточно внимания. Между тем, нередки случаи, когда какая либо сторона договорных отношений при составлении текста договора умышленно обходит положения, касающиеся его расторжения. И наоборот, имея намерения отказаться от договора впоследствии, с выгодными для себя или противоправными целями, одна из сторон вносит в текст завуалированные положения о последствиях расторжения, крайне невыгодных для другой стороны.
Чтобы избежать таких ситуаций, и обеспечить юридическую безопасность договора, прежде всего необходимо провести тщательную проверку контрагента в преддоговорный период. Затем, при разработке и согласовании отдельных положений договора, самое пристальное внимание следует уделить следующим моментам.
Во-первых, срок действия договора – его начало и прекращение. Необходимо четко сознавать, что начало действия договора означает момент возникновения договорных обязательств, а просрочка исполнения обязательств влечет за собой ответственность, пусть даже такая ответственность не предусмотрена договором. Точное знание того, в какой момент договор прекращает свое действие, избавит от возможных споров с контрагентом о продолжении исполнения обязательств.
Во-вторых, очень важными являются положения о взаимной ответственности сторон. Ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение сторонами своих договорных обязательств должна быть соразмерна. Следует избегать формулировок типа «...за нарушение любого положения договора...». Положения об ответственности сторон должны быть сформулированы максимально конкретно, с тем, чтобы избежать их произвольного толкования.
В-третьих, юридическая корректность, стилистическая и грамматическая правильность каждого предложения в тексте договора – залог точного единообразного его толкования.
В соответствии со ст. 431 ГК, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Это правило установлено в целях обеспечения однообразия и равенства толкования условий договора для всех договоров при разрешении споров по ним в судебном порядке. Несмотря на то, что ст. 421 ГК предусматривает ряд положений о так называемой «свободе договора», являющейся одним из основополагающих принципов гражданского законодательства вообще, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом, который действует в момент заключения договора. Часть 2 ст. 422 ГК определяет, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Особое внимание при заключении договора следует обратить на порядок разрешения споров. Исходя из принципа свободы договора, стороны вправе сами устанавливать этот порядок. Как правило, в текст договора вносится стандартная формулировка, состоящая из двух пунктов, например: «6. 1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при использовании настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами. 6. 2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров, стороны разрешают их в судебном порядке». Однако, применение такой формулировки, во-первых, не совсем приемлемо для договоров определенного типа (договоры и протоколы о намерениях и т. п.), а во-вторых, требует уточнения, в каком именно суде или арбитражном суде будет разрешаться спор. В противном случае, можно столкнуться с такой ситуацией, что лишь обозначив преддоговорным документом намерение заключить основной договор, в случае отказа от этого намерения, контрагентом будет предъявлен иск.
Вообще, при сложившейся почти повсеместно практике «договорного и финансового правосудия», можно порекомендовать уделять наибольшее внимание разрешению споров путем переговоров, взаимных консультаций, или же обращаться в третейский суд.
Необходимо иметь в виду, что в ряде случаев на сторонах расторгаемого договора лежит обязанность исполнить свои обязательства, вне зависимости от того, прекратил договор свое действие, или нет. Соответственно, при заключении договора следует, по возможности, избегать прямых императивных указаний на эти обязательства.
В качестве примера можно привести текст договора, касающегося отношений аренды:



ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗА №_____


НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ, далее по тексту «Договор», заключен «__» ____________ 2004 года между: _____ , именуемым в дальнейшем "Арендодатель", учрежденным по законодательству Российской Федерации, в лице Генерального директора ______________ , действующ _ на основании Устава, и ____________ , именуемым в дальнейшем "Арендатор", учрежденном по законодательству .российской Федерации, в лице Генерального директора ______________ , действующ __ на основании Устава. Арендодатель к Арендатор далее совместно именуются "Стороны".

СТАТЬЯ 1. АРЕНДА

1. Арендодатель настоящим сдает в аренду Арендатору нежилые помещения общей площадью _____ кв.м.,
("Помещения"): расположенные на _______ этаже в здании по адресу: _____________ ("Здание"), подробное описание которых содержится в Приложении к
Договору.
2. Помещения, передаваемые в аренду, принадлежат Арендодателю на праве собственности на основании
______________________________________________.

СТАТЬЯ 2. СРОК АРЕНДЫ
2.1. Действие договора аренды начинается с даты заключения его Сторонами В соответствии с требованиями действующего законодательства РФ ("Дата начала") и продолжается до «__» _________________ 20 _ г. включительно.
(«Срок»), если Договор не будет прекращен ранее в установленном в нем порядке.

1. Передача Помещения Арендодателем и принятие его Арендатором осуществляется по подписанному
Сторонами Акту приемки - передачи Помещения, составленному по форме, приведенной в Приложении N 2.
2. Срок Договора прекращается в указанный день без каких-либо уведомлений от Сторон, если
иное не оговорено Договором.

СТАТЬЯ 3 . АРЕНДНЫЕ ПЛАТЕЖИ
3.1, Арендатор платит Арендодателю плату в размере _______________________________ в год.
Эксплуатационные и коммунальные платежи (которые включают в себя у слуги по эксплуатации и обслуживанию, а также подачу электричества, холодной и горячей воды, тепла, охрану, поддержание помещений в нормальном санитарном состоянии, вывоз мусора и т.д.), а также фактические расходы по оплате услуг телефонной, телеграфной, факсимильной, междугородней телефонной связи, информационного обеспечения Арендатор осуществляет самостоятельно, на основании счетов, выставляемых Арендодателем Арендатору.
3.2. Арендная плата начисляется со дня, следующего за днем государственной регистрации Договора, и вносится Арендатором ежеквартально, равными частями, увеличенными на сумму НДС, рассчитанными
относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 10 (Десятого) числа первого месяца квартала.
Обязательства Арендатора по внесению платежей считаются исполненными с даты списания денежных средств с его счета.



СТАТЬЯ 4. ГАРАНТИИ И РУЧАТЕЛЬСТВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

1. Арендодатель гарантирует, что на дату заключения Договора он имеет право собственности
на Помещения, и законные полномочия на заключение Договора на весь его Срок.
2. Арендодатель гарантирует, что на дату Договора Здание, в котором, находится сдаваемое
Помещение, построено в соответствии с действующими правовыми нормами, строительными спецификациями и требованиями охраны архитектурных и исторических памятников, и что Здание и Помещения находятся в хорошем, безопасном и пригодном к эксплуатации состоянии.

4.3. Арендодатель ручается перед Арендатором, что при условии выполнения Арендатором своих обязательств по Договору, он имеет право единоличного, спокойного и непрерываемого пользования
указанным Помещением в течение всего Срока действия Договора и любого законного его продления.

СТАТЬЯ 5. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ

1. Арендодатель обязан предоставить Арендатору услуги по Зданию и Помещению, включая, но, не ограничиваясь включенным, подачу электроэнергии, отопления, горячей и холодной воды, канализации, вывоз мусора, уборку территории, работу лифта, охрану Помещения/Здания и т.д.

Невзирая на положения пункта 5.1, Арендодатель не обязан предоставлять услуги по Зданию и Помещению в следующих случаях: (а) если ему не позволяют делать это обстоятельства, находящиеся вне его контроля, включая, без ограничения, перерывы в функционировании муниципальной инфраструктуры, а также: (б) если соответствующие услуги не могут быть предоставлены в результате чрезвычайных и незапланированных работ по внесению изменений, проверке и ремонту, предусмотренных законодательством.

СТАТЬЯ 6. ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА

6.1. Арендатор обязан содержать в надлежащем порядке и состоянии все не конструкционные элементы, расположенные или функционирующие исключительно в пределах Помещения, включая, оборудование, внутреннюю поверхность стен, окон и дверей, и осуществлять их текущий ремонт по мере необходимости.

1. При не своевременном внесении арендных платежей, Арендатор выплачивает Арендодателю штраф в размере ______ процента от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки,
начиная с даты, когда соответствующая сумма должна быть уплачена, и до дня получения платежа.
2. Арендатор обязан поддерживать Помещение в хорошем состоянии и регулярно, соответствующим образом убирать, чистить его. Арендатор обязан также поддерживать помещение в чистом и опрятном виде, убирать весь мусор, производить мойку оконных стекол и рам Помещения.
3. Арендатор обязан хранить весь мусор и отходы в соответствующем контейнере или контейнерах в Помещении, или в других местах, указанных Арендодателем.
4. Арендатор не должен вносить в Помещение никакие предметы и вещества, которые могут быть опасны, агрессивны, взрывоопасны, пожароопасны, радиоактивны, вредны для здоровья.

6.6 Арендатор не должен размещать в Помещении и в лифтах в Здании и вносить в них какие-либо предметы, которые по своим качествам, размерам, количеству и весу могут перегрузить лифты или повредить Помещение, Здание и лифты, а также перегрузить электросеть и прочие коммуникации в Помещении и Здании.

1. Арендатор обязан при чрезвычайных обстоятельствах разрешить Арендодателю или его уполномоченным лицам входить в Помещение с целью устранения причин аварий, иных чрезвычайных обстоятельств, а в обычных случаях, в согласованное время.
2. Арендатор не должен без предварительного письменного согласия Арендодателя сдавать в субаренду и закладывать Помещение или какую-либо его часть, держать Помещение в качестве доверительной собственности какого-либо другого физического или юридического лица.

Арендодатель не будет без веских на то оснований давать отказ или задерживать свое согласие на субаренду всего или части Помещения какому-либо субарендатору с хорошей репутацией и хорошим финансовым положением, которые должны бьпъ не хуже репутации и положения Арендатора.
Арендодатель заранее одобрит форму Договора о субаренде, при условии, что Арендатор будет нести ответственность за выполнение обязательств по настоящему Договору в отношении сданного в субаренду Помещения.
б.9.Арендатор не должен вносить никаких изменений, дополнений и улучшений в Помещение, кроме тех, что находятся полностью внутри Помещений, и которые не затрагивают какую-либо внешнюю часть и конструкцию Здания, и при условии, что (а) Арендатор представит Арендодателю подробные планы и спецификации этих работ; и (б) Арендатор представит Арендодателю все договоры, касающиеся выполнения этих работ, которые разумно потребует Арендодатель; (в) Арендатор получит все разрешения частных лиц и государственных органов, которые будут необходимы для выполнения этих работ.

1. Арендатор обязан предоставить Арендодателю копии всех документов, подтверждающих субаренду, разрешенную на основании Статьи 6.8, в течение _____ дней после заключения такой сделки.
2. Арендатор не должен допускать в Помещении аукционную торговлю, публичные выступления,
спектакли и политические собрания, а также азартные игры.
3. По окончании Срока действия Договора, или после досрочного прекращения его в
предусмотренном в нем порядке, Арендатор обязан освободить Помещение в течение ____ дней, и передать его Арендодателю в исправном состоянии, с учетом норм естественного износа. Если после истечения срока, предоставленного для освобождения, Арендатор оставит что-либо в Помещении, Арендодатель вправе рассматривать это как специально оставленное, и распоряжаться им по своему усмотрению.



1. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без согласия Арендодателя,
возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
2. Арендатор будет использовать Помещение для _______________________________ . Кроме того, Арендатор не будет допускать в Помещении торговлю опасными товарами и
производственную деятельность, а также использовать его для незаконных и аморальных целей, а также спать в
Помещении, а также совершать в Помещении или вблизи него какие-либо действия, которые, вредят, мешают и
причиняют неудобства остальным обитателям Здания.

6.15. Арендатор обязан незамедлительно информировать Арендодателя по получении каких-либо уведомлений, приказов, требований, указаний и пр., а также обо всем случившемся, что может ущемить интересы Арендодателя в Помещении и Здании.


СТАТЬЯ 7. ПРАВА АРЕНДОДАТЕЛЯ

7.1. Арендодатель имеет право, с предварительно полученного согласия Арендатора, входить в Помещение в разумное время с целью контроля состояния Помещения или производства необходимых ремонтных работ, подсоединения и использования всех коммуникаций и оборудования, которые находятся внутри Помещения или составляют часть его, а также для установки, проверки, ремонта, обновления, перестройки и обслуживания всех соседних помещений и мест общего пользования, и для выполнения обязательств Арендодателя по Договору и иных юридических обязательств Арендодателя. При посещении Помещения Арендодатель должен как обеспечить, чтобы уполномоченные им лица наносили как можно меньший ущерб, и причиняли как можно меньше неудобств Арендатору, устраняя за свой счет все повреждения в Помещении, вызванные таким посещением.
7.2. В течение последних шести месяцев срока аренды Арендодатель вправе, получив согласие Арендатора, показывать помещение потенциальным арендаторам. Визиты Арендодателя в помещение не должны существенным образом нарушать деятельность Арендатора и возможность пользования Помещением.
7.3. Арендодатель вправе передавать, переводить свои права и обязанности третьему лицу по Договору без согласия Арендатора, однако, он обязан уведомить Арендатора об этом.

СТАТЬЯ 8. ПРАВА АРЕНДАТОРА

8.1. Арендатор имеет право вместе с Арендодателем и всеми другими лицами, уполномоченными Арендодателем, (а) подсоединять и использовать все коммуникации и оборудование, обслуживающие Помещение, но без права делать это за пределами Помещения, и (б) проходить через места общего пользования, и вообще использовать места общего пользования в целях, для которых они предназначаются.

СТАТЬЯ 9. ПРЕКРАЩЕНИЕ АРЕНДЫ

9.1. Следующие события дают право на прекращение Договора:
(1) Не производство Арендатором арендного платежа Арендодателю, предусмотренного в Договоре, в течение периода продолжительностью в ______ дней после наступления срока такого платежа;
(2) Невыполнение, неисполнение или неосуществление одной из Сторон любых из иных договоренностей, положений Договора, обязательств или условий, установленных в Договоре, если это продолжается в течение периода протяженностью в _________ дней после даты уведомления о таковом невыполнении.
9.2. При любых случаях невыполнения обязательств, перечисленных выше в пунктах с (1) по (2), исправная Сторона имеет право направить неисправной Стороне уведомление о намерении расторгнуть Договор по истечении периода протяженностью в ________ после даты такого уведомления, и по истечении
такого периода Договор считается расторгнутым. Если, однако, по получении такого уведомления неисправная Сторона в краткие сроки ликвидирует факт невыполнения обязательств, то тогда такое уведомление не будет иметь юридической силы и следствия.
9.3. Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор Аренды, уведомив об этом Арендодателя за ___________.

СТАТЬИ 10. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА ФОРС-МАЖОРА

10. 1. Стороны принимают общепризнанные обстоятельства форс-мажора, а именно: возникающие вследствие воздействия непреодолимой силы обстоятельства, наступление которых стороны не могут предвидеть, предотвратить, либо воздействовать на их наступление и развитие, в силу которых надлежащее исполнение сторонами взаимных договорных обязательств не представляется возможным. К общепризнанным обстоятельствам форс-мажора стороны условились относить: стихийные бедствия, эпидемии, экологические и техногенные катастрофы, аварии, нарушения функционирования коммуникационных сетей, энергосистем, военные действия, террористические акты, гражданские беспорядки, действия органов власти и управления, изменения действующего законодательства Российской Федерации и норм международного права, имеющих преюдициальное значение, а также иные, не зависящие от волеизъявления сторон, обстоятельства.
10. 2. Стороны пришли к соглашению, что необходимым и достаточным для подтверждения факта и даты наступления, характера и продолжительности действия обстоятельств форс-мажора является документальное подтверждение компетентных органов.

СТАТЬЯ 11. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
11. 1. Договор регулируется и трактуется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Любой спор в соответствии с Договором подлежит урегулированию Сторонами путем переговоров, а в случае невозможности достигнуть согласия по спорному вопросу посредством проведения переговоров, он подлежит окончательному урегулированию в арбитражном порядке в Арбитражном суде г. Москвы.

СТАТЬЯ 12. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

12.1 Стороны обязуются выполнять все обязанности, которые будут возлагаться на них законодательством и постановлениями, касающимися Помещения и деятельности, которую они ведут в них.
12.2. Каждая из Сторон обязана незамедлительно информировать другую о получении каких-либо
уведомлений, приказов, требований, указаний и пр., а также обо всем случившемся, что может ущемить интересы другой Стороны.

1. В случае, когда любая или любые фразы, предложения, содержащиеся в Договоре, будут объявлены не имеющими юридической силы, и не подлежащими обжалованию по определению суда, Договор будет истолковываться так, как будто такие фразы и предложения не были в него включены.
2. Договор и все дополнения и приложения к нему заключают в себе полное соглашение между Сторонами и заменяют любые относящиеся к его предмету предыдущие договоренности как письменные, так и устные. Договор может быть изменен, только если такое изменение совершено письменно.

12.5.Если любая из Сторон нарушит любое условие, обязательство, положение или соглашение, содержащееся в Договоре, а после этого другая Сторона откажется от своего права получить удовлетворение, вытекающее из факта такого нарушения, то действие такого отказа ограничивается только конкретным нарушением и не считается отказом в отношении любого иного нарушения.
12.6. Любое уведомление, направляемое любой Стороной другой Стороне, считается врученным, если оно доставлено либо лично, либо передано по факсу с подтверждением получения, либо отправлено почтой заказным оплаченным отправлением.
12.7 Арендодатель имеет право производить ремонт и вносить требуемые изменения в местах общего пользования, а также изменять и обновлять оборудование, производить капитальные улучшения. При выполнении этих работ, Арендодатель будет обеспечивать разумный доступ в помещение, или разумный запасной вход в Помещение.
12.8. Договор подписан в трех оригинальных экземплярах.
12.9. Договор подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
В СВИДЕТЕЛЬСТВО ЧЕГО Стороны Договора поручили должным образом подписать Договор в дату, указанную в начале текста.

АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Естественно, что использование типовых форм или готовых образцов договоров для серьезных отношений между контрагентами неприемлемо. Во многом залог юридической безопасности договора состоит именно в конкретизации его условий, подробнейшем освещении предмета договора, прав и обязанностей сторон. Именно конкретность, детальность и согласованность лежат и в основе минимизации потерь при расторжении договора.
Итак, «безболезненность» расторжения договора закладывается изначально, в преддоговорный период, и при условии, что досконально изучен контрагент, прописаны все важнейшие условия, безукоризненно исполняются договорные обязанности, расторжение может пройти без ощутимых потерь для сторон.


материал взят с сайта www.yurclub.ru


Контактная информация © International Board of Independent Lawyers
© Международная Ассоциация Независимых Юристов
WWW.AVAR.RU  - Юридические услуги
Документ
HELP.ru - Регистрация ООО в Москве