О нас Наши партнеры Отдел по недвижимости Новости Третейский суд Услуги Статьи и публикации Публикации о торгах Мероприятия Комиссия по правовой помощи и рассмотрению обращений иностранных граждан Контактная информация
   
Проверка членов IBIL

Поиск осуществляется по полям Ф.И.О + Дню Рождения или по ID.
Ф.И.О нужно вводить на английском языке.

Фамилия:
Имя:
Отчество:
Д.Р.: Д   М   Г
или ID:

 
 Запомнить данные авторизации на этом компьютере



Наиболее часто задаваемые юристу вопросы, связанные с недвижимостью.



Ответы подготовлены и предоставлены Агентством недвижимости "Содействие-риэлти" – бесплатные консультации по вопросам недвижимости
http://www.dom-ok.ru





Налогообложение сделок с недвижимостью.

Налогообложение сделок с недвижимостью.

1.Какие налоги надо платить при покупке и продаже квартиры?
При покупке квартиры Покупатель не платит налогов, так как налог взымается с дохода, то есть с продавца. Продавец, владевший недвижимостью менее 5 лет, уплачивает подоходный налог с суммы дохода от продажи недвижимости, превышающей 1 000 000 рублей. Если квартира продана за сумму, меньшую 1 000 000 рублей, то продавец освобожден от уплаты налога.
Продавец, владевший недвижимостью более 5 лет, освобожден от уплаты налога с дохода независимо от суммы полученного дохода от продажи квартиры.
Размер подоходного налога – 13 процентов.
2. Я хочу подарить свою квартиру внучке. Как это сделать? Какие я буду платить налоги?
Для того, чтобы оформить сделку, необходимо собрать пакет документов. Далее надо решить, будете Вы удостоверять эту сделку у нотариуса или оформите договор дарения в простой письменной форме (см. вопрос 1). Расходы при оформлении у нотариуса (см. вопрос 2) существенно больше, чем при простой письменной форме. Стоимость регистрации зависит от срока ( см.вопрос 2). Вы, «даритель», налоги платить не будете. Ваша внучка, «одаряемая», должна будет заплатить налог на дарение. Сумма налога рассчитывается налоговой инспекцией по месту прописки Вашей внучки в зависимости от стоимости квартиры по справке БТИ и от того, прописана внучка с Вами в одной квартире или нет.

3. Налог на дарение, на наследство.
Статья в "Налоговом вестнике" от 2001, №4 Согласно п.1 ст.5 Закона "О налоге с имущества в порядке....." налог взимается лишь при условии выдачи нотариусами, должностными лицами, уполномоченными совершать нотариальные действия, свидетельств о праве на наследство или удостоверения ими договоров дарения. Заключение договора дарения имущества в простой письменной форме и его регистрация в соответствии с п.3 ст.574 ГК в учреждении юстиции подтверждает совершение юридически значимого действия, и такой переход прав собственности на имущество государством признается. Государственная регистрация договоров дарения не подменяет нотариальное удостоверение таких договоров. Если договор дарения нотариально не удостоверен, то такое имущество налогом с имущества, переходящего в порядке дарения, не облагается. Автор статьи: советник налоговой службы 1-го ранга Л.Н.Крыканова
Закон «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» в статье 2 определят виды, имущества, которое является объектами налогообложения в соответствии с данным законом. Так, объектами налогообложения в соответствии с данным Законом являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики в садоводческих товариществах, автомобили, мотоциклы, моторные лодки, катера, яхты, другие транспортные средства, предметы антиквариата и искусства, ювелирные изделия, бытовые изделия из драгоценных металлов и драгоценных камней и лом таких изделий, паенакопления в жилищно-строительных, гаражно-строительных и дачно-строительных кооперативах, суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении. Таким образом, денежные средства, полученные в дар, не являются объектами налогообложения в соответствии с указанным Законом, то есть денежные средства, полученные в дар, не облагаются налогом на имущество, переходящее в порядке дарения. Указанную точку зрения, подтверждает также в своем письме от 23 июля 1997 г. №04-04-08 Министерство Финансов Российской Федерации. Кроме того, денежные средства, полученные в дар физическим лицам от физических лиц, также не подлежат налогообложению по налогу на доходы физических лиц. Так, пункт 18 статьи 217 Налогового кодекса РФ устанавливает, что не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) по налогу на доходы, доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке наследования или дарения, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов.
В соответствии со ст.574 Гражданского кодекса Российской Федерации договор дарения денежных средств может быть заключен в письменной форме без нотариального заверения. Согласно ст.5 ЗАКОНА РФ от 12.12.1991 № 2020-1 (ред. от 27.01.1995) "О НАЛОГЕ С ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОДЯЩЕГО В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ИЛИ ДАРЕНИЯ" основанием для начисления и взимания налога являются только нотариально заверенные договоры, поэтому при простой письменной форме без нотариального удостоверения в отношении любого объекта не возникает объекта налогообложения. В соответствии со ст.2 названного Закона и п.2 ИНСТРУКЦИИ Госналогслужбы РФ от 30.05.1995 № 32 "О ПОРЯДКЕ ИСЧИСЛЕНИЯ И УПЛАТЫ НАЛОГА С ИМУЩЕСТВА, ПЕРЕХОДЯЩЕГО В ПОРЯДКЕ НАСЛЕДОВАНИЯ ИЛИ ДАРЕНИЯ" (Зарегистрирована в Минюсте РФ 14.06.1995 № 871) объектами налогообложения применительно к денежным средствам, являются суммы, находящиеся во вкладах в учреждениях банков и других кредитных учреждениях, средства на именных приватизационных счетах физических лиц, стоимость имущественных и земельных долей (паев), валютные ценности и ценные бумаги в их стоимостном выражении. Передача денежных средств от одного физического лица другому налогом на дарение не облагается, а согласно п.18 ст.217 гл.23 НК РФ доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физических лиц в порядке наследования или дарения, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов, в целях налогообложения в совокупный налогооблагаемый доход не включаются.
4. Налог при продаже недвижимости, налоговые вычеты.
Льготы (вычеты) при покупке земли не предусмотрены. Следует с учетом экспертного заключения о стоимости дома составить дополнительное соглашение к договору купли-продажи, которое зарегистрировать там же, где и регистрировали сам договор. Это дополнительное соглашение, в котором будут разделены стоимость земли и дома, предоставьте в налоговую инспекцию для получения вычета.
Исчерпывающий перечень имущества, подлежащего налоговому контролю у резидента РФ по уплате налогов при его приобретении, указан в ст.86.1 НК РФ. Договор долевого участия в жилищном строительстве не является приобретением недвижимости, а является долевым участием в деятельности организации, осуществляющей жилищное строительство, поэтому не подлежит налоговому контролю. Соответственно и переуступка прав по такому договору налоговому контролю не подлежит, если к моменту заключения договора право собственности на квартиру не зарегистрировано и дом Госкомиссией не принят. Следовательно, при получении физическим лицом квартиры в результате переуступки доли на участие в строительстве жилья не надо подавать декларацию о средствах, израсходованных на приобретение имущества.
У продавца есть следующие льготы:
если Вы владели квартирой (жилым домом, дачей, садовым домиком, земельным участком) более 5 лет, то Вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога;
если Вы владели квартирой (жилым домом, дачей, садовым домиком, земельным участком) менее 5 лет, то Вы освобождаетесь от уплаты подоходного налога с суммы, не превышающей 1 000 000 рублей (то есть при продаже недвижимости за 1 000 000 рублей налог платить не надо, а при продаже за большую сумму надо платить налог с разницы между ценой продажи и 1 000 000 рублей).
При покупке квартиры (жилого дома, дачи, садового домика) у покупателя тоже есть льготы: можно получить возврат уплаченного Вами подоходного налога (налога на зарплату или на другой полученный Вами доход в отчетном периоде) в размере не более 600 000 рублей. Обратите внимание, при покупке земельного участка льгот нет.



Регистрация сделок с недвижимостью.

1.Сколько стоит регистрации права, сделки за 1 неделю, за 2 недели, за 1 месяц?
Стоимость государственной регистрации:
Один месяц две недели одна неделя
Регистрация права на жилое помещение 250 руб.00коп. 300 руб. 00 коп.
Регистрация сделки с жилым помещением 250 р. 00 коп. 300 руб. 00 коп.
Срочная регистрация (одна неделя) по 300 руб. 00 коп за каждое право+300 руб. 00 коп. сделка + 1 700 руб. 00 коп.

2. Я не являюсь гражданином России, могу ли я купить квартиру в г. Москве?
Да. Гражданин любой страны, а также лица без гражданства имеют право купить недвижимость в Москве.


Особенности общей долевой собственности.

1.Квартира куплена мной, моим мужем и моей сестрой в равнодолевую собственность. Теперь муж отказывается идти и регистрировать этот договор. Можно ли зарегистрировать 2/3 доли (мою и сестры) и не регистрировать 1/3 доли моего мужа?
Если недвижимость приобретена в общую долевую собственность тремя покупателями, но один из них уклоняется от регистрации перехода права собственности на эту недвижимость, нельзя осуществить регистрацию права только двух сособственников с указанием, что им принадлежат 2/3 доли в праве, а на 1/3 долю переход права не произошел, и она осталась в собственности продавца. Продавец не передавал каждому покупателю по 1/3 доли, он передал целую вещь в собственность трех лиц, и право собственности на нее может возникнуть только одновременно. Вот почему подписавшие вместе один договор приобретатели обязаны одновременно подать заявления и документы, необходимые для государственной регистрации. В противном случае их действия можно расценивать как уклонение от государственной регистрации, случаи которого установлены п. 3 ст. 165 и п. 3 ст.551 ГК РФ.


2. Когда возникает право собственности по наследуемому имуществу?
В случае наследования имущества право собственности у наследников возникает не с момента государственной регистрации, а с момента открытия наследства в силу ст.546 ГК РСФСР 1964 г.

3. Мне принадлежит ½ квартиры, вторая половина принадлежит моему
брату. Как мне продать свою долю квартиры, если место жительства брата мне неизвестно?
Если место нахождения одного из долевых собственников неизвестно, остальные вправе распорядиться принадлежащими им долями в праве на общее имущество только с соблюдением права преимущественной покупки отсутствующего сособственника (если речь идет о возмездном отчуждении). При этом данные сособственники должны письменно известить о своем намерении отсутствующего сособственника по последнему известному им месту его нахождения. Если в течение месяца от него не поступит возражений и сообщения о желании самому приобрести долю, сособственники вправе продать свои доли любому лицу (п.2 ст.250 ГК РФ). О намерении сособственника подарить долю другие участники общей собственности не извещаются. Согласно п. 3 ст.250 ГК РФ срок в три месяца предоставлен участникам долевой собственности, чье право преимущественной покупки нарушено, для требования в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если сособственник в указанный срок не заявит в суд своих требований, то регистрация права долевой собственности может быть осуществлена.
4. Что такое общая долевая собственность при приватизации квартиры?
При приватизации квартиры, в том числе и коммунальной, у граждан возникает право общей долевой собственности на квартиру как объект недвижимости в целом. Данное право возникает не с момента его государственной регистрации в учреждении юстиции, а с момента регистрации договора в органе местного самоуправления согласно ст.7 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" от 4 июля 1991 г. № 1541-1 (в ред. от 11 августа 1994 г.). В подобной ситуации каждый из участников приватизации может обратиться за государственной регистрацией права собственности независимо от других.
5. Регистрация права долевой собственности по решению суда.
Регистрация права долевой собственности на основании решения суда также производится без регистрации прав остальных сособственников, поскольку согласие п.1 ст.28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ регистратор не вправе отказать в регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.

6. Как заключить и зарегистрировать договор купли-продажи жилья, являющегося обшей долевой собственностью нескольких лиц или совместной собственностью супругов, если неизвестно место жительства одного из участников обшей долевой собственности или супруга продавца?
В соответствии со ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Следовательно, заключить сделку отчуждения недвижимости, находящейся в долевой собственности, можно только при участии всех сособственников. Если место нахождения одного из долевых собственников неизвестно, остальные вправе распорядиться принадлежащими им долями в праве на общее имущество только с соблюдением права преимущественной покупки отсутствующего сособственника (если речь идет о возмездном отчуждении). При этом данные сособственники должны письменно известить о своем намерении отсутствующего сособственника по последнему известному им месту его нахождения. Если в течение месяца от него не поступит возражений и сообщения о желании самому приобрести долю, сособственники вправе продать свои доли любому лицу (п.2 ст.250 ГК РФ). О намерении сособственника подарить долю другие участники общей собственности не извещаются. Согласно п. 3 ст.250 ГК РФ срок в три месяца предоставлен участникам долевой собственности, чье право преимущественной покупки нарушено, для требования в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя доли. Если сособственник в указанный срок не заявит в суд своих требований, то регистрация права долевой собственности может быть осуществлена.
7.Сделки по распоряжению общим имуществом супругов.
Для совместной собственности супругов. Согласно ст.253 ГК РФ и ст.35 СК РФ сделки по распоряжению общим имуществом могут быть совершены одним из супругов. Однако для распоряжения недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Отсутствие такого согласия, в том числе и по причине неизвестности места нахождения супруга, влечет несоответствие сделки закону и отказ в ее государственной регистрации. Однако полученный отказ можно обжаловать в суд. Обстоятельства, препятствующие получению согласия супруга, будут рассмотрены судом, и регистрация сделки может быть осуществлена на основании судебного решения. Супруг, желающий распорядиться общей недвижимостью, вправе также определить в судебном порядке супружескую долю и распорядиться ею с соблюдением права преимущественной покупки при возмездном отчуждении этой доли.
8. Может ли собственник недвижимости продать или подарить, например, 1/2 долю в своем праве другому лицу, сохранив за собой также 1/2?
Нет, не может. Согласно п.4 ст.244 ГК РФ общая собственность возникает при поступлении имущества в собственность нескольких лиц. Наличие у одного лица права собственности на всю вещь не означает наличия у него, к примеру, 5/5 или 3/3 долей в праве, из которых он может произвести отчуждение 1/5 или 1/3 доли. Доли существуют в праве общей собственности, когда собственников несколько, у одного лица долей в праве быть не может. Собственник может произвести отчуждение части принадлежащей ему вещи, но и в этом случае общей собственности не возникает, возникает право собственности на часть недвижимости как самостоятельный объект.


Регистрация по месту пребывания и по месту жительства.

1. Можно ли выписаться из квартиры (комнаты) и никуда не прописываться?
Для того, чтобы сняться с регистрационного учета по месту жительства, необходимо сначала получить документ, который подтверждает Вашу регистрацию по новому месту жительства (форма № 6). После этого, если вы регистрируетесь на территории России, .Вас сначала зарегистрируют по новому месту жительства, затем по почте отправят уведомление по старому месту жительства, после получения этого уведомления Вас снимут с регистрационного учета по старому месту жительства В случае если Вы переезжаете в другую страну, необходимо предоставить документ, подтверждающий наличие у Вас жилья, вид на жительство и.т.п., в случае отсутствия такого документа снятие с регистрационного учета невозможно. Так что выписаться и никуда не прописаться нельзя.
2. Есть ли временная прописка?
Регистрация граждан РФ по месту пребывания осуществляется на период их временного проживания.
При иных обстоятельствах регистрация по месту пребывания производится на период учебы, трудовой деятельности, командировки, лечения, военной службы по контракту, творческой и научной деятельности по контракту.
3 .Можно ли прописаться к мужу (жене, родителям, детям, к другим родственникам)?
1.Если квартира муниципальная. Да можно, но при этом согласно ст.38 жилищного кодекса РФ норма жилой площади на одного проживающего должна быть не менее 12 кв. м на одного человека. Несовершеннолетние дети, супруги, нетрудоспособные родители прописываются без учета норм жилой площади на одного проживающего.
2. Если квартира в собственности того человека, к которому вы прописываетесь, действуют нормы ст. 38 жилищного кодекса РФ.
3. Если вы являетесь собственником любой по размеру доли в этой квартире, или у вас заключен договор пользования с собственником – то прописывают без ограничений
4. Имею ли я право на проживание в квартире или на принудительный размен квартиры после развода с мужем в следующей ситуации: в квартире, находящейся в муниципальной собственности, прописаны мой муж и наша дочь?
Согласно ст. 58 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если лица, указанные выше, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Поэтому Вы вправе обратится в суд с иском о признании права на жилплощадь. А что касается "прописки ( регистрации)" то ее наличие совсем не обязательно. Конституционным судом РФ положение об "установленном порядке вселения" (под которым ранее понимали прописку), признал несоответствующим Конституции РФ. В случае обращения в суд - гарантия положительного результата в Вашу пользу (стр.106, ст.53, 54, 61, 68 ЖК РФ).


Оформление договора купли-продажи ( нотариат, простая письменная форма)

1.Что такое простая письменная форма договора купли-продажи?
Сделка купли-продажи не требует обязательного нотариального удостоверения, поэтому можно заключить договор купли-продажи в простой письменной форме. Форму такого договора Вы можете посмотреть на нашем сайте. При оформлении договора купли-продажи в простой письменной форме Ваши расходы по оформлению сделки купли продажи будут значительно ниже, чем при нотариальном удостоверении сделки.

2. Сколько стоит оформление договора купли-продажи (БТИ, нотариальное удостоверение, регистрация)?
Стоимость справки БТИ (форма 11а), поэтажного плана, экспликации составляет 200-250 рублей.
Стоимость нотариального удостоверения договора может составить от одного до двух процентов от стоимости квартиры по договору купли продажи.
Стоимость государственной регистрации:
Один месяц две недели
Регистрация права на жилое помещение 250 руб.00коп. 300 руб. 00 коп.
Регистрация сделки с жилым помещением 250 р. 00 коп. 300 руб. 00 коп.
Срочная регистрация (одна неделя) по 300 руб. 00 коп за каждое право+300 руб. 00 коп. сделка + 1 700 руб. 00 коп.

3. Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми? Как обеспечить их выписку?
Квартиру с прописанными людьми можно покупать только в том случае, если в договоре купли-продажи четко прописаны сроки снятия жильцов с регистрационного учета по месту жительства и обязанность продавца передать Вам квартиру в конкретный срок свободной от любых прав третьих лиц. В случае невыполнения продавцом своих обязательств суд вынесет решение о снятии всех жильцов с регистрационного учета, а судебный исполнитель приведет это решение в исполнение. При этом надо учитывать следующее: если в момент продажи квартиры покупатель приобретает другую жилую площадь, то ему есть где зарегистрироваться по новому месту жительства, если же покупатель ничего на приобретает взамен продаваемой жилой площади, то до сделки он должен сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры и зарегистрироваться по месту жительства по другому адресу (у жены, мужа, родителей, детей, в другой квартире).

4. Какие документы необходимо собрать для продажи квартиры?
Правоутанавливающие документы на квартиру (комнату) могут быть нескольких видов:
1.Договор передачи плюс свидетельство о собственности на жилище (так называемый «розовый листок»)
2.Договор передачи плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»)
3.Договор купли-продажи
4. Договор купли-продажи плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»)
5. В ЖСК – справка о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности на жилище (так называемый «розовый листок»)
6.В ЖСК – справка о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»).
Кроме правоустанавливающих необходимо собрать следующие документы:
1.Выписка из домовой книги ( получить в паспортоном столе ЖЭКа или участка)
2. Копия финансово-лицевого счета (получить в бухгалтерии ЖЭКа или участка)
3. Форма 11а , экспликация, поэтажный план ( получить в БТИ )
4. Согласие супруга на продажу квартиры (комнаты) в том случае, если на момент покупки продаваемой квартиры собственник состоял в браке (если квартира или комната получены по договору дарения, по наследству или в результате приватизации, то согласие супруга не требуется).


5.Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети?
При продаже квартиры, в которой в собственниках есть несовершеннолетние дети или они имеют в этой квартире право пользования (то есть дети прописаны, но не являются собственниками) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства Вашего района на продажу квартиры (комнаты). Такое разрешение можно получить только в том случае, если одновременно с продажей будет совершаться сделка по покупке другой жилой площади (так называемая «альтернатива»), в которой у ребенка будет сохранено право собственности ( и/или право пользования). При покупке взамен продаваемой жилой площади квартиры в доме-новостройке, где еще не прошла Госкомиссия по приемке дома в эксплуатацию, разрешение органов опеки и попечительства можно получить на продажу с последующей ( а не с одновременной) покупкой.



«Юридическая чистота» квартиры

1.Какие документы надо проверять при покупке квартиры в доме-новостройке?
При приобретении квартиры в доме-новостройке необходимо проверить документы, подтверждающие полномочия продавца. Такими документами могут быть:

* договор уступки права инвестирования, долевого участия в строительстве и др., по которому продавец имеет право переуступать свои права третьим лицам. Такой договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы.
* договор-поручения. по которому риэлторская фирма занимается реализацией квартир в доме-новостройке.

Также необходимо проверить все предыдущие договора, по которым происходит строительство и передача прав по дому новостройке:

* документ, о предоставлении земельного участка для строительства дома-новостройки и "Заказчиком строительства";
* инвестиционный контракт между Правительством г. Москвы и «Заказчиком строительства»
* Инвестиционные контракты между "Заказчиком строительства" и соинвестороами.

Все договора должны быть зарегистрированы в Департаменте муниципального жилья и жилищной политики г. Москвы.
продажи подлежит обязательной Государственной регистрации В Московском Комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Москомрегистрации).
2.Как проверить юридическую «чистоту» квартиры (комнаты)?
Для проверки юридической чистоты квартиры необходимо:
- внимательно изучить правоустанавливающие документы на квартиру, убедиться в подлинности этих документов, для этого можно получить в Москомрегистрации выписку из реестра прав. При небходимости можно посмотреть предыдущие документы, по которым продавец приобретал данную квартиру. Эти документы должны находиться у нотариуса, который удостоверял договор купли продажи (оформлял наследство, договор ренты и др.)

* необходимо получить в организации, которая управляет домом "расширенную" выписку из домовой книги, т. е. выписку в которой указаны все лица, когда либо проживавшие в данной квартире, с указанием адреса, по которому они выбыли. Необходимо внимательно проверить наличие в квартире лиц, выписанных в места лишения свободы, одиноко проживавших пенсионеров, без вести пропавших лиц, несовершеннолетних детей. В случае наличия одиноко проживавших пенсионеров или несовершеннолетних детей необходимо убедиться в том, что они зарегистрированы по новому месту жительства.

Для того, чтобы произвести все эти действия Вам необходимо непосредственной участие собственника квартиры. В случае если собственник возражает против проверки Вами юридической чистоты его квартиры, Вам лучше отказаться от приобретения такой недвижимости.
Лучше обращаться для проверки "юридической чистоты" квартиры к специалистам, т. к. только профессионал может знать все "тонкости" этого вопроса.

3.Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми? Как обеспечить их выписку?
Квартиру с прописанными людьми можно покупать только в том случае, если в договоре купли-продажи четко прописаны сроки снятия жильцов с регистрационного учета по месту жительства и обязанность продавца передать Вам квартиру в конкретный срок свободной от любых прав третьих лиц. В случае невыполнения продавцом своих обязательств суд вынесет решение о снятии всех жильцов с регистрационного учета, а судебный исполнитель приведет это решение в исполнение. При этом надо учитывать следующее: если в момент продажи квартиры покупатель приобретает другую жилую площадь, то ему есть где зарегистрироваться по новому месту жительства, если же покупатель ничего на приобретает взамен продаваемой жилой площади, то до сделки он должен сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры и зарегистрироваться по месту жительства по другому адресу (у жены, мужа, родителей, детей, в другой квартире).
4. Какие документы необходимо собрать для продажи квартиры?
Правоутанавливающие документы на квартиру (комнату) могут быть нескольких видов:
1.Договор передачи плюс свидетельство о собственности на жилище (так называемый «розовый листок»)
2.Договор передачи плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»)
3.Договор купли-продажи
4. Договор купли-продажи плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»)
5. В ЖСК – справка о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности на жилище (так называемый «розовый листок»)
6.В ЖСК – справка о выплаченном пае плюс свидетельство о собственности (так называемый «зеленый листок»).
Кроме правоустанавливающих необходимо собрать следующие документы:
1.Выписка из домовой книги ( получить в паспортоном столе ЖЭКа или участка)
2. Копия финансово-лицевого счета (получить в бухгалтерии ЖЭКа или участка)
3. Форма 11а , экспликация, поэтажный план ( получить в БТИ )
4. Согласие супруга на продажу квартиры (комнаты) в том случае, если на момент покупки продаваемой квартиры собственник состоял в браке (если квартира или комната получены по договору дарения, по наследству или в результате приватизации, то согласие супруга не требуется.
5. Какие сложности могут возникнуть при продаже квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети?
При продаже квартиры, в которой в собственниках есть несовершеннолетние дети или они имеют в этой квартире право пользования (то есть дети прописаны, но не являются собственниками) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства Вашего района на продажу квартиры (комнаты). Такое разрешение можно получить только в том случае, если одновременно с продажей будет совершаться сделка по покупке другой жилой площади (так называемая «альтернатива»), в которой у ребенка будет сохранено право собственности ( и/или право пользования). При покупке взамен продаваемой жилой площади квартиры в доме-новостройке, где еще не прошла Госкомиссия по приемке дома в эксплуатацию, разрешение органов опеки и попечительства можно получить на продажу с последующей ( а не с одновременной) покупкой.


Как самому продать, купить квартиру.

1. Как передаются деньги через ячейку банка? Каким банком лучше пользоваться?
При расчетах по сделкам купли-продажи наиболее часто используются депозитарные хранилища банков. Для проведения таких расчетов:

* арендуется банковская ячейка (например на три недели);
* денежная сумма пересчитывается и проверяется Продавцом, помещается в ячейку;
* составляется соглашение с банком, в котором указывается условие доступа к ячейке. Как правило таким условием является предъявление Продавцом банку договора купли- продажи квартиры на имя Покупателя (течение оговоренного срока – например: первые две недели с момента помещения денег в ячейку). В случае, если сделка купли- продажи по каким-либо причинам не состоится , денежную сумму может забрать Покупатель, в течение третьей недели. Ключ от ячейки может находиться у Покупателя или Продавца (по договоренности).

Лучше пользоваться услугами наиболее известных банков.
2.Как обменять квартиру через куплю-продажу?
Необходимо выставить квартиру на продажу (дать рекламное объявление например в газету «Из рук в руки»). После того, как на Вашу квартиру находится Покупатель, который вносит Вам какую-либо денежную сумму в качестве аванса, Вы можете подбирать себе варианты из выставленных на продажу квартир. Как только такой вариант найден, необходимо внести за него денежную сумму (как правило не более той, которую внесли за Вашу квартиру) в качестве аванса. Как только все необходимые для сделки купли-продажи документы собраны, можно проводить одновременно две сделки- продажу Вашей квартиры и покупку новой. Договор купли-продажи может быть заверен нотариусом или составлен в простой письменной форме. Государственная регистрация таких сделок должна проходить «пакетом», т.е. одновременно. После государственной регистрации Вы должны сняться с регистрационного учета по старому месту жительства и зарегистрироваться по новому.
3. Что можно считать преимуществом квартиры?
1. Этаж от 3 до 10, хотя есть определенный спрос на квартиры на высоких этажах.
2. Размер кухни от 9 кв. м.
3. Паркетные полы.
4. Холл при входе в квартиру.
5. Окна квартиры должны выходить на разные стороны (так называемая
«распашонка»), в тихое место (не на улицу).
6. Наличие места для парковки автомашины.
7. Подъезд дома должен быть чистым, с кодовым замком (и/или с консьержкой).
8. Близость станции метро.
4.Что можно считать недостатком квартиры (комнаты)?
1.Наличие газовой колонки, т.е. отсутствие горячего водоснабжения.
2.Отсутствие балкона (лоджии).
3.Ориентация окон квартиры на проезжую часть.
4. Несовременная планировка, т.е. наличие маленьких комнат – 8-9 кв. м
и небольшая кухня, менее 8 кв. м.
5.Отсутствие телефонного номера или если тот спаренный.
6.Отсутствие грузового лифта.
7.Отсутствие домофона и консьержа.
5.Самые дешевые (дорогие) районы Москвы?
Самые дешевые районы (цена 1 кв.м. от 570 $/кв. м. – Марьино, Южное Бутово.
Самые дорогие районы – Крылатское, Рублевское шоссе, кирпично-монолитные дома в центре Москвы.
6. Что такое «альтернативная» покупка?
При продаже квартиры чаще всего взамен приобретается другая жилая площадь.По сути дела это обмен через куплю-продажу. Это и называется «альтернативная» покупка.
7.Что такое аванс (задаток, залог)?
Согласно ст.380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
Согласно ст.381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
8.Когда лучше покупать ( продавать) квартиру (комнату)?
Анализ динамики рынка недвижимости позволяет выявить ряд сезонных закономерностей повышения и понижения спроса на продаваемые квартиры и комнаты в г. Москве.
Повышение продаж приходится обычно на конец летних отпусков, т.е. на сентябрь-октябрь с дальнейшим их ростом вплоть до Новогодних праздников.
Несколько лет отмечался пик спроса и соответственно рост цен на квартиры и комнаты в декабре, в связи с ожиданием негативных изменений в жилищном, валютном и налоговом законодательствах.
С Нового года и примерно до середины апреля цены на жилье если не растут, то по крайней мере не падают, при этом рынок демонстрирует устойчивое равновесие спроса и предложения.
Начиная с апреля-мая обычно происходит стагнация рынка недвижимости, предложение значительно опережает спрос и цены на квартиры и комнаты могут падать на 3-5 процентов в зависимости от общих тенденций на рынке недвижимости
9.Сколько стоит самая дешёвая 1-,2-,3-комнатная квартира?
Наиболее дешевые квартиры в Москве следует искать в Юго-восточном округе в таких районах как Капотня, Братеево, Кузьминки, Бирюлево, Марьино, Текстильщики.
Недорого предлагаются квартиры в панельных пятиэтажках , небольшие квартиры гостинничного типа, а также квартиры на первых и последних этажах.
Подобные однокомнатные квартиры в этих районах в настоящее время предлагаются с ценой от 23000 $ - 24000 $ и до 27000 $ за юридически свободную квартиру.
Двухкомнатные квартиры можно приобрести за 27000 – 29000 $ США, а трехкомнатные квартиры продаются от 35000 – 37000 $ США.


10.Хочу поменять свою квартиру в г. Москве на квартиру в г. Санкт-Петербурге. Как это сделать?
Для этого надо найти покупателя на свою квартиру в Москве, принять от него аванс на срок не менее 2 месяцев. Затем следует подобрать необходимую квартиру в Санкт-Петербурге. Внести за неё аванс. Проверить её юридическую «чистоту». Питерские риэлторские фирмы за проверку берут от 5 до 7 процентов от стоимости. Срок расселения коммунальных квартир в Питере (если Вы выбрали коммуналку) от 2 до 2,5 месяцев. Наше агентство готово помочь Вам в таком обмене.


Наследство

1.Когда возникает право собственности по наследуемому имуществу?
В случае наследования имущества право собственности у наследников возникает не с момента государственной регистрации, а с момента открытия наследства в силу ст.546 ГК РСФСР 1964 г.
2. В 1997г. умер отец, от наследства все отказались, но я до сих пор в него не вступил. Как теперь вступить в наследство?
Если Вы были зарегистрированы вместе с отцом по одному адресу вплоть до его смерти и живёте там сейчас, то возьмите справку о регистрации по месту жительства с включением в неё отца и обращайтесь к нотариусу, выдающему на этой территории свидетельства о праве на наследство. Если такой регистрации не было, то Вам необходимо по месту Вашего жительства в судебном порядке в соответствии со ст.247 ГПК РСФСР установить юридический факт принятия Вами наследства, то есть доказать свидетельскими показаниями, что до истечения 6 мес. с момента открытия наследства получили и пользуетесь какими-либо вещами, принадлежавшими отцу (независимо от их стоимости и количества), то есть фактически приняли наследство. После вступления решения суда в законную силу с его копией обращайтесь к нотариусу за выдачей свидетельства о праве на наследство.
3.Я получила по наследству от своего мужа ¾ доли квартиры. ¼ доли получила его дочь от первого брака. Что мне делать?
К сожалению, такие ситуации часто встречаются. Они практически неразрешимы. Есть только один выход – заключить с дочерью Вашего покойного супруга от первого брака мировое соглашение о выкупе её доли. Если это не получается, можно обратиться в суд с иском о признании наследства недействительным на том основании, что эта дочь не ухаживала за отцом несмотря на все его просьбы, отказывала ему в помощи, не звонила, не появлялась вплоть до того момента, когда началось дело о наследстве( если такие события действительно имели место). Решение суда предугадать сложно, но такое судебное разбирательство может побудить дочь пойти Вам на уступки и заключить мировое соглашение о продаже своей доли Вам по разумной цене.



Договор ренты, договор с пожизненым содержанием и иждивением.

1.Что такое договор ренты? Договор с пожизненным содержанием и иждивением?
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.
В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащую ему недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица.


Принудительный обмен.

В соответствии со ст. 68 Жилищного кодекса РСФСР, если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квартирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.
Не существует нормативного акта, определяющего, какая площадь учитывается при обмене. Наличие лоджии (балкона) может учитываться как одно из удобств занимаемой квартиры.
Как указал пленум Верховного суда РФ в постановлении "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26 декабря 1984 г. №5 (в редакции от 25.10.96 г.) при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.
Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые должны учитываться судом по таким делам, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т. п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.
Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.
Суд может принять во внимание удаленность предлагаемого жилья от работы, этажность, наличие ряда удобств, количество жильцов в коммунальной квартире (при переселении в комнату) и другие обстоятельства.
Количество таких вариантов законом не регламентируется.
Например, можно разделить лицевые счета (изменить договор найма), каждый из вас сможет приватизировать комнаты и произвести обмен отдельно от другого. Можно приватизировать квартиру, продать ее и, доплатив, приобрести две квартиры. Разумеется, если вы располагаете достаточными средствами, варианты решения проблемы найти проще

1. Имею ли я право на проживание в квартире или на принудительный размен квартиры после развода с мужем в следующей ситуации: в квартире, находящейся в муниципальной собственности, прописаны мой муж и наша дочь?

Согласно ст. 58 ЖК РФ члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Если лица, указанные выше, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи. Поэтому Вы вправе обратится в суд с иском о признании права на жилплощадь. А что касается "прописки ( регистрации)" то ее наличие совсем не обязательно. Конституционным судом РФ положение об "установленном порядке вселения" (под которым ранее понимали прописку), признал несоответствующим Конституции РФ. В случае обращения в суд - гарантия положительного результата в Вашу пользу (стр.106, ст.53, 54, 61, 68 ЖК РФ).

2. Я хочу разъехаться со своим бывшим мужем, но он против, что мне делать?
В данном случае нужно обращаться в суд. Н о не всякий разъезд может быть произведен принудительно, то есть по решению суда. Если квартира находится в частной собственности, то раздел её может быть произведен только по согласованию сторон.



Риэлторские фирмы.

1. Я хочу заключить договор с риэлторской фирмой на продажу (покупку)квартиры. На что надо обратить внимание в договоре с фирмой?

В договоре должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения. Если Вас не устраивает работа фирмы по выполнению заключенного договора, у Вас должна быть возможность расторгнуть договор без каких либо штрафных санкций в Ваш счет. При принятии аванса за продаваемую Вами квартиру фирма обязана согласовать с Вами все условия принятия денег. Обязанности фирмы считаются выполненными в момент прописки всех участников сделки по новым адресам.
2. Я заключила договор с риэлторской фирмой на продажу квартиры (комнаты). У меня требуют оригиналы правоустанавливающих документов. Что мне делать?
Постараться убедить фирму в том, что документы – это Ваша собственность, и отдавать их не хотелось бы. Если это не поможет, то заключить с фирмой договор хранения документов, где будут подробно перечислены все Ваши документы, указан срок и место хранения, обязательно указать ответственность фирмы в случае утере и её обязанность восстановить эти документы ( или сделать дубликаты) в течение не более 1 месяца за счет фирмы.
3.Как проверить надежность риэлторской фирмы?
Если гражданин хочет убедиться в надежности риэлторской фирмы ему следует:

1. Убедиться в наличии свидетельства Московской регистрационной палаты, при этом желательно, чтобы стаж работы риэлторской фирмы был не менее трех лет.
2. Несмотря на то, что лицензирование риэлторской деятельности с нынешнего года необязательно, любая уважающая себя фирма сохранила старую лицензию, квалификационные удостоверения сотрудников, брокерские и агентские карточки.
3. Желательно, чтобы выбранная вами фирма являлась членом добровольного объединения риэлторских организаций, т.е. членом Российской гильдии риэлторов.
4. Риэлторская фирма должна иметь страховой полис профессиональной ответственности на денежную сумму, сопоставимую со стоимостью средней квартиры в Москве.


На лето уезжаю на дачу, можно ли уменьшить расходы на содержание квартиры в г. Москве?
Да, это возможно. Для этого в организацию, которая занимается эксплуатацией Вашего дома (РЭП, ЖЭК) надо подать заявление о том, что Вы уезжаете с указанием адреса. Затем предоставить с места Вашего временного проживания справку с указанием, в течение какого периода Вы там проживали (из сельсовета, от председателя дачного кооператива). В этом случае Вам пересчитают плату за горячее, холодное водоснабжение, за вывоз мусора, за пользование лифтом, газом (если у Вас газовая плита).


Как получить разрешение на перепланировку квартиры?

Прежде всего надо сделать проект перепланировки. Этим занимаются проектные фирмы или Моспроект. Затем следует получить согласование проекта
1.В Отделении государственной пожарной инспекции Вашего округа
2.В санитарно-эпидимиологической инспекции Вашего округа
3. В отделе главного архитектора Вашего округа
4.В государственной жилищной инспекции
5.В жилищной организации, на балансе которой находится жилой дом, в котором расположена ваша квартира.
Затем проект со всеми согласованиями выносится на межведомственную комиссию Префектуры, которая дает заключение о возможности перепланировки.


Возможна ли повторная приватизация?

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде. Граждане имеют право на передачу в собственность , в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.
Право на повторную приватизацию имеют лишь граждане, достигшие совершеннолетия при условии ,что если первая приватизация для них происходила в возрасте до 18 лет.


Что такое страхование?

Страхование недвижимого имущества осуществляется на основании договора имущественного страхования, который заключается гражданином (страхователем) со страховой организацией (страховщиком).
Договор имущественного страхования представляет собой соглашение между страхователем и страховщиком, в силу которого страховщик обязуется при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю причиненные вследствии этого события убытки в пределах оговоренной в договоре суммы.
Договор страхования должен быть заключен в письменной форме с соблюдением требуемых законом формальностей. При заключении договора страхования необходимо внимательно ознакомиться с правилами страхования конкретной страховой компании.



Лицензирование.

С февраля 2002 года риэлторская деятельность не подлежит обязательному лицензированию. Это привело к тому, что на рынке жилья г. Москвы стали появляться на законном основании так называемые «черные» маклеры. Это риэлторы, не имеющие ни страхового полиса, ни гарантии какого-либо банка, ни квалификационного аттестата.
Московская ассоциация риэлторов и Российская гильдия риэлторов в настоящее время проводят сертификацию агентств недвижимости. После проведения выездного заседания комиссии по сертификации при соответствии фирмы стандартам будет выдаваться «Сертификат соответствия брокерских услуг требованиям нормативного документа».

материал взят с сайта www.yurclub.ru



Контактная информация © International Board of Independent Lawyers
© Международная Ассоциация Независимых Юристов
WWW.AVAR.RU  - Юридические услуги
Документ
HELP.ru - Регистрация ООО в Москве