О нас Наши партнеры Отдел по недвижимости Новости Третейский суд Услуги Статьи и публикации Публикации о торгах Мероприятия Комиссия по правовой помощи и рассмотрению обращений иностранных граждан Контактная информация
   
Проверка членов IBIL

Поиск осуществляется по полям Ф.И.О + Дню Рождения или по ID.
Ф.И.О нужно вводить на английском языке.

Фамилия:
Имя:
Отчество:
Д.Р.: Д   М   Г
или ID:

 
 Запомнить данные авторизации на этом компьютере



Разграничение договоров коммерческого найма жилого помещения и аренды жилья О.В.Рыбко

Данная статья призвана обратить внимание читателей, особенно юристов, на правовую дифференциацию договора найма жилого помещения и аренды жилья, определение места каждого в системе гражданско-правовых договоров, поскольку в повседневном хозяйственном обороте не уделяется должного внимания разграничению понятий «аренды» и «найма» жилого помещения. Они используются обычно как тождественные.
Каждый имеет право на жилище (ст. 40 Конституции РФ). Это означает гарантированную для каждого гражданина возможность быть обеспеченным постоянным жильем. ГК РФ регулирует данную проблему посредством главы 35, содержащей понятие договора найма, включающего такие разновидности как договор социального найма, и договор, традиционно именуемый коммерческим наймом, хотя закон такого понятия не содержит. Согласно договору найма одна сторона - собственник жилого помещения, или управомоченное им лицо (наймодатель), - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ч. 1 ст. 671 ГК). Данная правовая конструкция призвана регулировать определенный круг общественных отношений, удовлетворяя потребность в жилье.
Кроме того, жилое помещение может предоставляться во владение и (или) пользование «на основе договора аренды или иного договора» (ч. 1 ст. 671 ГК).
Таким образом, существуют по крайней мере три договора, посредством каждого из них предоставляется жилье во временное пользование. В связи с чем на практике возникает ситуация подмены одного договора другим. Если социальный и коммерческий найм разграничить достаточно просто, то с коммерческим наймом и арендой жилого помещения у многих возникают трудности.
Необходимо помнить главное - в качестве нанимателя жилья всегда выступает гражданин. Юридическим же лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (ст. 671 ГК). Например, юридическое лицо арендует здание под общежитие для своих работников. Часть помещений предназначена для проживания работников, а часть – для удовлетворения иных социально-бытовых нужд (столовая, спортивный зал и так далее).
Казалось бы, – элементарно, однако, очень часто, в том числе от квалифицированных юристов можно услышать фразу: «между данными гражданами заключен договор аренды квартиры». С правовой точки зрения она лишена какого-либо смысла. Аренда жилья гражданином, физическим лицом, невозможна в силу действующей нормы права. На самом же деле, на практике, происходит подмена одного договора другим, или точнее, определенным гражданско-правовым отношениям, предусмотренным главой 35 ГК, приписывается неадекватное наименование – аренда, закрепленная в 34 главе ГК.
Во-первых, это приводит к трудностям при толковании договорных норм и применении последствий нарушения соответствующих обязательств. Во-вторых, ударяет по авторитету юриста.
Еще один пример: средство наружной рекламы, гласящее: «Сдаются конторы внаем. Принимаются заявки на аренду офисов и торговых площадей». Очевидно, речь идет о предоставлении юридическим лицом в аренду нежилых помещений для торговых целей. Закономерен вопрос: при чем здесь найм?
Такая ситуация, представляется, сложилась в результате толкования найма как вида арендных отношений. Этому значительно способствовало понятие аренды, закрепленное в ст. 606 ГК РФ. Такое же содержалось в Основах гражданского законодательства 1991 г.1 Так, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
Некоторые считают, что ГК РФ рассматривает аренду и имущественный наем как синонимы. Поэтому термины "наем", "имущественный наем" и "аренда", а также "арендодатель" и "наймодатель" или "арендатор" и "наниматель" тождественные2.
Вместе с тем, нельзя не учитывать то обстоятельство, что различные виды договоров, предусмотренные ГК РФ структурированы в его рамках определенным образом. Часть II, раздел IV Кодекса «Отдельные виды обязательств» содержит несколько глав, каждая из которых призвана регулировать конкретный вид отношений: куплю-продажу, мену, дарение и другие. Нормы каждой главы не распространяют свое действие на отношения, урегулированные в другой главе ГК, если это прямо не предусмотрено. Сложно себе представить, как нормы главы о подряде будут регулировать ренту с пожизненным содержанием с иждивением. Почему же глава 34, регулирующая пусть и очень широкий спектр отношений (отношений по аренде), может «вмешиваться» в сферу не менее самостоятельной главы 35? Представляется, что упоминание в ст. 606 ГК «имущественного найма» имело целью раскрыть смысл слова «аренда». Но не приравнять эти два понятия. Вместе с тем, данная дефиниция неудачна и создает указанные трудности.
Таким образом, соответствующие договоры, объектом которых является жилое помещение, имеют различную правовую природу. Если в качестве нанимателя выступает физическое лицо, то ГК употребляет понятие найма жилого помещения (коммерческого или социального). Договор найма жилого помещения не является разновидностью договора аренды, а занимает самостоятельное место среди гражданско-правовых договоров. Поэтому общие положения об аренде не применяются субсидиарно к отношениям по договору жилищного найма.
Еще один аспект - поскольку иное не установлено законом, к предпринимательской деятельности граждан применяются правила, регулирующие деятельность юридических лиц (ст. 23 ГК).
В связи с чем, необходимо учитывать, что арендовать жилое помещение может и гражданин, если он выступает в качестве индивидуального предпринимателя.
Основной отличительной чертой договора аренды является следующее: не смотря на то, что в качестве непосредственных жильцов выступают физические лица, ответственность перед арендодателем несет юридическое лицо-арендатор, как вторая сторона договора. Следовательно, и отвечать за повреждение имущества, жилого помещения, и за ущерб, причиненный иным собственникам жилых и нежилых помещений, будет юридическое лицо (индивидуальный предприниматель).

_____________________________
1Основы гражданского законодательства СССР и республик от 31 мая 1991 г. // Ведомости ВС СССР от 26.06.1991 г. № 26. Ст. 733.
2Иванов А.А. Аренда // Учебник гражданского права. Том 2 // Отв. ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстой. М., 1997. С. 150.

  Источник: http://pravovedenie.com/


Контактная информация © International Board of Independent Lawyers
© Международная Ассоциация Независимых Юристов
WWW.AVAR.RU  - Юридические услуги
Документ
HELP.ru - Регистрация ООО в Москве