О нас Наши партнеры Отдел по недвижимости Новости Третейский суд Услуги Статьи и публикации Публикации о торгах Мероприятия Комиссия по правовой помощи и рассмотрению обращений иностранных граждан Контактная информация
   
Проверка членов IBIL

Поиск осуществляется по полям Ф.И.О + Дню Рождения или по ID.
Ф.И.О нужно вводить на английском языке.

Фамилия:
Имя:
Отчество:
Д.Р.: Д   М   Г
или ID:

 
 Запомнить данные авторизации на этом компьютере



"Аукцион или предварительное согласование" Елена Галиновская

 Сравнительно недавно в Земельном кодексе РФ (далее — ЗК РФ) закреплены новые специальные положения о предоставлении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Одним из нововведений является то, что земельные участки для целей строительства жилья согласно статьям 30.1, 30.2 ЗК РФ должны предоставляться исключительно на аукционах. Нормы эти, исходя из статьи 18 Федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вступили в действие с 1 октября 2005 года. Противоречивая реализация приведенных норм легла в основу судебных разбирательств.

          Существо споров заключается, как правило, в разногласиях между уполномоченными органами и лицами, претендующими на земельный участок для жилищного строительства, по поводу порядка предоставления земельных участков после 1 октября 2005 года.

     До тех пор, пока не возникли определенные исключения и предварительное согласование мест размещения объекта как способ приобретения прав на земельный участок для строительства жилья существовал наравне с процедурой предоставления участков на торгах, вопрос об их соотношении остро не стоял.

     Два способа предоставления участков

     Напомним, что до даты, установленной ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», предоставление земельных участков для целей, связанных с жилищным строительством, осуществлялось на общих основаниях. Основания эти определены прежде всего статьями 30—33 ЗК РФ, а именно предоставление осуществлялось: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

     При этом ЗК РФ для каждой из этих процедур установлен самостоятельный порядок реализации, и только последняя предусматривала проведение торгов.

     Действия по приобретению участка по предварительному согласованию мест размещения объектов можно подразделить на несколько этапов, среди которых выделим следующие (см. ст. 31 ЗК РФ):

     гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта;

     исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. То есть решение, принятое, например, в сентябре 2005 года, действует до сентября 2008 года;

     на основании решения о предварительном согласовании места размещения объекта уполномоченный орган принимает решение о предоставлении земельного участка.

     С введением с 1 октября 2005 года новых правил для предоставления земельных участков для жилищного строительства остается только одна процедура — торги (аукцион).

     Законодательство меняется, работы продолжаются

     Поскольку процесс предоставления участка занимает не один месяц, многих застройщиков изменения в законодательстве застали в период, когда уже было принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, но еще не было принято решение о предоставлении земельного участка.

     Заметим при этом, что ограничение срока по принятию заявлений и вынесению решений о предварительном согласовании в законодательстве отсутствовало. Поэтому такое решение могло быть вынесено вплоть до сентября 2005 года.

     Ситуация стала поводом к некоторому замешательству. Причем в каких-то случаях уполномоченные органы на основе предпринятых раньше действий предоставляли участки по предварительному согласованию и после 01.05.2005, в а каких-то случаях застройщики получали отказ в предоставлении участка и одновременное предложение пройти процедуру торгов.

     По этой причине после 1 октября 2005 года возникло несколько коллизий относительно возможности завершения процедуры предварительного согласования, если она была начата.

     Затруднения в применении новых норм объяснимы. Для единообразного понимания новых положений, их встраивания в существующие отношения, нужно время. Свнесением изменений в действующее законодательство всегда необходимо решить вопрос о том, как соотнести и согласовать вводимые нормы и те, что продолжают действовать.

     Позиция, склоняющаяся к отказу в предоставлении участков на основании решения о предварительном согласовании после указанной даты убеждала в том, что с 01.10.2005 решение о предварительном согласовании не может служить основанием для принятия решения о предоставлении участка, а участки для жилищного строительства могут предоставляться только на торгах.

     Достаточно простое обоснование при ближайшем рассмотрении вызывает несколько вопросов.

     Первый из них заключается в том, как поступить с трехлетним сроком действия решения о предварительном согласовании и не должен ли он быть пресечен с октября 2005 г.

     В данном случае можно напомнить, что статьями 30.1, 30.2, иными статьями ЗК РФ, статьями Градостроительного кодекса или ФЗ «О введении Градостроительного кодекса Российской Федерации» не установлено, что принятые ранее решения о предварительном согласовании места размещения объектов жилищного строительства прекращают действие с 1 октября 2005 года.

     Второй вопрос: возможно ли после «контрольного» времени на основании решения о предварительном согласовании предоставить земельный участок под жилье при общем нормативном требовании о предоставлении участков для жилищного строительства на торгах? И в этом случае следует ответить утвердительно, поскольку решение о предварительном согласовании в течение трех лет с момента его приятия само по себе выполняет функцию основания предоставления участка (см. выше) из государственной или муниципальной собственности.

     Разные действия объединены в одну процедуру

     Как считаем, в рассматриваемом случае поводом к спорам послужило и то, что не до конца изучены такие правоотношения, в рамках которых ряд действий, являясь самостоятельными и с правовой точки зрения завершенными (например, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении участка, формирование этого участка, постановка на кадастровый учет и т. д.), все же объединены одной целью. Сами действия без этой конечной цели для лиц, вступающих в отношения, не имеют смысла. Если посмотреть на две установленные процедуры предоставления земельных участков для строительства с этой точки зрения— с предварительным согласованием размещения объекта и без предварительного согласования, то можно сказать, что каждая из них представляет собой самостоятельный круг правовых отношений между заявителем и уполномоченным органом. Эти отношения состоят из последовательных взаимоувязанных действий и, как представляется, имеют признаки правоотношений с длящимся характером.

     Так, подачей и принятием заявления и, самое основное, последующим вынесением уполномоченным органом решения о предварительном согласовании места размещения объекта состоялось волеизъявление уполномоченного органа о предоставлении земельного участка посредством предварительного согласования места размещения объекта. То есть сторонами был сделан конкретный выбор процедуры предоставления земельного участка.

     Поэтому, если отношения по предварительному согласованию места размещения объекта возникли до 01.10.2005, введение в процессе реализации этих отношений нормы, требующей предоставления участков только на торгах, не является достаточным основанием для отмены данной процедуры предварительного согласования и начала иной — предоставления земельного участка посредством проведения торгов. Процедура предоставления участка по предварительному согласованию не может быть просто «автоматически» заменена на процедуру формирования земельного участка без предварительного согласования (с проведением аукциона) (подп. 2 п. 1 ст. 30 ЗК РФ), поскольку, как сказано выше, они представляют собой разный круг отношений.

     Помимо прочего, отмена решения о предварительном согласовании и принятие иного решения — о проведении торгов, как считаем, носит характер придания норме статьи 18 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса» обратной силы. А поскольку для заявителя принятие такого решения уполномоченным органом означает начало работ по приобретению земельного участка фактически сызнова, оно не может не ухудшить положение лица, приобретающего участок.

     В этом смысле следует иметь в виду указание Конституционного Суда Российской Федерации о том, что по смыслу Конституции Российской Федерации общим для всех отраслей права правилом является принцип, согласно которому закон, ухудшающий положение граждан, обратной силы не имеет.

     Таким образом, возникшие до вступления в силу статей 30.1, 30.2 ЗК РФ отношения по предоставлению земельных участков на основании решения уполномоченного органа о предварительном согласовании мест размещения объектов жилищного строительства, продолжаются после 1 октября 2005 года и должны считаться действующими в течение трех лет с момента принятия такого решения.

 

Источник: http://www.yurhelp.ru/



Контактная информация © International Board of Independent Lawyers
© Международная Ассоциация Независимых Юристов
WWW.AVAR.RU  - Юридические услуги
Документ
HELP.ru - Регистрация ООО в Москве